Hai fatto un mutuo qualche anno fa. Ma sei sicuro che le condizioni che avevano senso allora siano ancora quelle giuste oggi?
Nel frattempo possono essere cambiati i tassi, il tuo stipendio, le spese o semplicemente i tuoi progetti. La buona notizia è che un mutuo non è necessariamente immutabile: puoi provare a rinegoziarlo, sostituirlo oppure trasferirlo a un’altra banca con la surroga. Ma sono tre cose diverse.
Il mutuo è un impegno finanziario significativo e di lungo periodo, in un arco di tempo così ampio, però, molte cose possono cambiare.
Nel corso degli anni, infatti, la situazione economica della famiglia può migliorare, o anche peggiorare. Il nucleo familiare può allargarsi, e dunque ci si può trovare nella condizione di dover prendere decisioni abitative diverse. Si può disporre di una maggiore capacità di spesa o, al contrario, andare incontro a periodi di momentanea difficoltà che richiedono di ridurre il peso della rata sul bilancio mensile. Ma possono anche modificarsi i tassi di interesse e le condizioni offerte dal mercato.
Nel frattempo possono essere cambiati i tassi, il tuo stipendio, le spese o semplicemente i tuoi progetti. La buona notizia è che un mutuo non è necessariamente immutabile: puoi provare a rinegoziarlo, sostituirlo oppure trasferirlo a un’altra banca con la surroga. Ma sono tre cose diverse.
Il mutuo è un impegno finanziario significativo e di lungo periodo, in un arco di tempo così ampio, però, molte cose possono cambiare.
Nel corso degli anni, infatti, la situazione economica della famiglia può migliorare, o anche peggiorare. Il nucleo familiare può allargarsi, e dunque ci si può trovare nella condizione di dover prendere decisioni abitative diverse. Si può disporre di una maggiore capacità di spesa o, al contrario, andare incontro a periodi di momentanea difficoltà che richiedono di ridurre il peso della rata sul bilancio mensile. Ma possono anche modificarsi i tassi di interesse e le condizioni offerte dal mercato.
Se vuoi...
- Restare con la tua banca ma cambiare alcune condizioni > puoi valutare la rinegoziazione
- Cambiare banca mantenendo lo stesso debito residuo > puoi valutare la surroga
- Fare un mutuo e magari chiedere anche più liquidità > puoi valutare la sostituzione
La rinegoziazione: cambiano le condizioni, ma non la banca
La rinegoziazione permette di “negoziare” con la banca che ha emesso il finanziamento condizioni più favorevoli. Si tratta, in pratica, di un accordo tra le parti, sulla base del quale è possibile modificare alcuni elementi del contratto originario del prestito. Si può, ad esempio, richiedere di abbassare il tasso di interesse, di passare dal tasso fisso al variabile o viceversa, di allungare i tempi di pagamento o di definire una diversa periodicità delle rate.
Può quindi essere utile quando la rata è diventata troppo pesante oppure quando le condizioni di mercato consentono di ottenere un trattamento migliore senza cambiare intermediario. Non è necessario stipulare un nuovo mutuo e non serve un nuovo atto notarile; eventuali costi dipendono dalle condizioni applicate.
La banca, tuttavia, può anche non concedere la rinegoziazione. Non esiste, infatti, un obbligo di legge che imponga all’istituto di credito di accettare la richiesta.
Può quindi essere utile quando la rata è diventata troppo pesante oppure quando le condizioni di mercato consentono di ottenere un trattamento migliore senza cambiare intermediario. Non è necessario stipulare un nuovo mutuo e non serve un nuovo atto notarile; eventuali costi dipendono dalle condizioni applicate.
La banca, tuttavia, può anche non concedere la rinegoziazione. Non esiste, infatti, un obbligo di legge che imponga all’istituto di credito di accettare la richiesta.
Sostituzione: un mutuo tutto nuovo
Sostituzione: un mutuo tutto nuovo
Nel caso della sostituzione, invece, la libertà è maggiore. Si procede con l’estinzione anticipata del finanziamento in essere e si stipula un contratto di mutuo completamente nuovo, solitamente con un'altra banca. In questo caso, poiché viene erogato un mutuo diverso, si possono modificare tutte le voci di costo, i tassi applicati, la durata, la periodicità delle rate.
Ma è un’operazione più articolata e costosa rispetto alla rinegoziazione, poiché richiede di affrontare tutte le spese tipiche dell'accensione di un nuovo mutuo. La vecchia ipoteca, infatti, viene cancellata e ne viene iscritta una nuova. Bisogna poi fare un nuovo atto notarile, con tutte le spese connesse, e vanno corrisposte eventuali spese di perizia, istruttoria e assicurative, secondo le condizioni applicate dalla banca erogante.
Rispetto alla rinegoziazione e alla surroga, la sostituzione offre un vantaggio ulteriore: consente di richiedere un importo superiore al debito residuo e ottenere così liquidità aggiuntiva, per esempio per una ristrutturazione o per altre necessità familiari.
Ma è un’operazione più articolata e costosa rispetto alla rinegoziazione, poiché richiede di affrontare tutte le spese tipiche dell'accensione di un nuovo mutuo. La vecchia ipoteca, infatti, viene cancellata e ne viene iscritta una nuova. Bisogna poi fare un nuovo atto notarile, con tutte le spese connesse, e vanno corrisposte eventuali spese di perizia, istruttoria e assicurative, secondo le condizioni applicate dalla banca erogante.
Rispetto alla rinegoziazione e alla surroga, la sostituzione offre un vantaggio ulteriore: consente di richiedere un importo superiore al debito residuo e ottenere così liquidità aggiuntiva, per esempio per una ristrutturazione o per altre necessità familiari.
Con la surroga il mutuo si trasferisce in un altro istituto
La surrogazione, nota anche come portabilità del mutuo, è uno strumento disciplinato dalla legge che consente di trasferire il mutuo in essere presso un altro istituto di credito. Questo significa che la nuova banca concede un finanziamento destinato a estinguere quello precedente, ma l’importo del prestito deve coincidere necessariamente con il debito residuo. Non si può richiedere liquidità aggiuntiva: a cambiare sono solo le condizioni economiche del mutuo, i tassi di interesse, la durata. Anche l’ipoteca sull'immobile rimane la stessa, viene semplicemente trasferita a favore della nuova banca.
A differenza della rinegoziazione, non è necessario il consenso della banca originaria. Anche se il nuovo istituto resta comunque libero di valutare il merito creditizio e di accettare o meno la richiesta.
Sebbene sia un’operazione che va conclusa davanti a un notaio, non comporta spese per il mutuatario: tutti i costi sono infatti a carico della banca subentrante. Inoltre, non sono previste penali.
A differenza della rinegoziazione, non è necessario il consenso della banca originaria. Anche se il nuovo istituto resta comunque libero di valutare il merito creditizio e di accettare o meno la richiesta.
Sebbene sia un’operazione che va conclusa davanti a un notaio, non comporta spese per il mutuatario: tutti i costi sono infatti a carico della banca subentrante. Inoltre, non sono previste penali.
Come orientarsi?
Non esiste, dunque, una soluzione migliore in assoluto. La scelta dipende dall’obiettivo che si vuole raggiungere, dalla situazione economica della famiglia, dalle condizioni del finanziamento in essere e dalle proposte disponibili sul mercato.
Prima di cambiare mutuo, fai un check
La rata che paghi oggi è ancora adatta alle tue esigenze? E le condizioni del tuo mutuo sono ancora competitive?
Prima di scegliere tra rinegoziazione, surroga o sostituzione, vale la pena partire dai numeri: debito residuo, rata, durata e tasso. Una rata più bassa, infatti, non significa necessariamente un mutuo meno costoso.
Se vuoi capire quali possibilità hai, scopri le soluzioni BPER dedicate ai mutui e confrontati con un consulente.
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Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. La banca - prima di concedere il mutuo - valuta la tua capacità di rimborso delle rate, cioè il merito creditizio. Per le condizioni contrattuali ed economiche del mutuo puoi leggere il documento "Informazioni generali sul credito immobiliare offerto ai consumatori”, che trovi in Filiale o su www.bper.it sezione “Trasparenza”. Il voucher MU-TUO è valido solo per i mutui ipotecari con finalità acquisto immobiliare residenziale ed è valido fino a 6 mesi dall'emissione dello stesso, tempistica entro la quale dovrà essere perfezionato l'acquisto immobiliare. La banca - prima di emettere il voucher - valuta la tua capacità di rimborso delle rate, cioè il merito creditizio.
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