Negli ultimi anni il mercato dei mutui è cambiato molto. Dopo la fase di forte rialzo dei tassi che ha caratterizzato il biennio 2022-2023, oggi lo scenario appare più stabile: le compravendite sono ripartite e le banche hanno ripreso a erogare credito. Questo, però, non significa che la scelta sia diventata più semplice. Per individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze è necessario comprendere le caratteristiche delle diverse tipologie di tasso, i vantaggi e i possibili rischi associati a ciascuna opzione, così da prendere una decisione ponderata e consapevole.
Ecco allora che anche le filiali si trasformano, da luoghi di servizio puramente operativi, ad aree aperte di confronto e dialogo. Vengono disegnati nuovi spazi pensati proprio per favorire la consulenza e il rapporto one-to-one e nascono servizi digitali ad hoc che sfruttano le moderne tecnologie per garantire una continuità di comunicazione, anche da remoto. Il consulente, quindi, si può incontrare fisicamente, certo, ma è anche a disposizione in videochiamata o per telefono.
Una tendenza confermata anche dai dati più recenti disponibili, contenuti nell’ultima edizione del Rapporto Consob sulle scelte di investimento delle famiglie italiane (pubblicata nel 2024): il 42% degli investitori dichiara di prendere decisioni almeno in parte in autonomia, ma una quota ormai quasi equivalente (40%) si affida al supporto di un consulente finanziario o di un operatore bancario. Una percentuale addirittura in crescita negli ultimi anni (era del 32% nel 2022).
Fisso vs variabile
La scelta, nella maggior parte dei casi, si concentra tra due opzioni: il tasso fisso e il tasso variabile.
Con il primo la rata resta uguale per tutta la durata del mutuo. È una soluzione scelta da chi vuole sapere fin dall’inizio quanto pagherà ogni mese, senza sorprese legate all’andamento dei mercati. Il tasso applicato viene stabilito al momento della stipula e non varia mai nel corso del piano di rimborso. Offre maggiore certezza e garantisce la sicurezza di una rata che resta costante nel tempo. Per questo ha un costo maggiore rispetto al suo corrispettivo variabile.
Il tasso variabile, invece, offre meno certezze: la rata può cambiare nel corso del tempo perché segue l’andamento di un indice di riferimento definito al momento della stipula del contratto. Per esempio, ogni uno o tre mesi, a seconda dell’Euribor scelto, l’importo della rata può variare in funzione dell’andamento dei mercati. Questo significa che quando i tassi scendono la rata può diminuire, mentre quando salgono può aumentare. Si tratta di una formula potenzialmente più conveniente in alcune fasi, ma che richiede una maggiore capacità di assorbire eventuali rialzi. Nella maggior parte dei casi le variazioni sono contenute. Può accadere, tuttavia, che in periodi di particolare volatilità dei mercati l’aumento della rata sia più marcato e repentino.
Un esempio recente risale al biennio 2022-2023. Per contrastare l'impennata dell'inflazione successiva alla pandemia, la Banca Centrale Europea è intervenuta ripetutamente aumentando i tassi di interesse. In pochi mesi l'Euribor, parametro di riferimento per molti mutui variabili, è passato da valori negativi a oltre il 4%, facendo aumentare sensibilmente le rate per le famiglie. Tra gennaio 2022 e ottobre 2023, per alcuni mutuatari l'incremento ha sfiorato i 300 euro al mese.
Il punto non è scegliere il tasso “migliore” in assoluto. Ma orientarsi su quello più adatto alla propria situazione specifica. Una famiglia con entrate stabili, ma poco margine mensile potrebbe preferire la sicurezza del fisso. Chi ha redditi più elevati o maggiore capacità di risparmio potrebbe valutare anche formule più flessibili.
Le soluzioni intermedie che mettono al riparo dalla volatilità
Esistono però soluzioni intermedie, come il tasso misto, il variabile con CAP o alcune soluzioni a opzione, che permettono di mettersi maggiormente al riparo dalla volatilità, pur permettendo di sfruttare la flessibilità di un rimborso a tasso variabile. L’obiettivo è garantire una maggiore prevedibilità rispetto a un rimborso variabile, potendo comunque sfruttare dei periodi di tassi bassi per un risparmio sulla rata mensile.
Per esempio, il mutuo a tasso misto permette di alternare periodi di rimborso a tasso fisso a periodi a tasso variabile. Le modalità di passaggio sono definite dal contratto e consentono di combinare stabilità e flessibilità.
Funziona più o meno allo stesso modo il mutuo con opzione. In questo caso si parte con un rimborso solitamente a tasso variabile, ma a scelta si può decidere di esercitare l’”opzione” di passaggio al fisso, qualora la situazione diventasse particolarmente insostenibile.
Infine, c’è il mutuo variabile con CAP. Si tratta di un variabile dotato, però, di un tetto detto CAP che fissa il limite massimo oltre il quale il tasso di interesse non può salire. Le rate continuano quindi a seguire l’andamento degli indici di riferimento, ma entro una soglia prestabilita. In cambio di questa protezione, il tasso applicato è generalmente più elevato rispetto a quello di un variabile puro.
Fase 1: la simulazione della rata
Fase 1: la simulazione della rata
Spostare in un ambiente virtuale un processo storicamente complesso come quello della richiesta del mutuo, richiede però necessariamente una riorganizzazione dei processi, così da consentirne la gestione in larga parte a distanza. Uno degli elementi più rilevanti, quindi, riguarda la semplificazione dei passaggi non solo per chi è già cliente, ma anche per chi ancora non è correntista.
Il percorso inizia da web, dove è possibile effettuare una simulazione del mutuo in pochi minuti. In particolare, chi ha già un conto corrente può gestire tutta la richiesta semplicemente da home banking oppure da app. Il non correntista, invece, potrà effettuare la simulazione sul sito.
Inserendo alcune informazioni di base — come importo, durata e valore dell’immobile — si ottiene subito una stima della rata e una panoramica delle soluzioni disponibili. Questo primo passaggio consente di orientarsi facilmente e individuare l’opzione più adatta alle proprie esigenze.
Quali fattori influenzano il tasso del mutuo?
I tassi ufficiali della Banca Centrale Europea e gli indici di riferimento, come abbiamo detto, pesano sulle condizioni offerte dalle banche, ma non sono l’unico elemento da considerare. Contano anche la durata del finanziamento, il rapporto tra importo richiesto e valore dell’immobile, la presenza di eventuali garanzie. Non solo: anche l’età del richiedente e la classe energetica dell’abitazione sono variabili che possono influire significativamente sul tasso finale che verrà applicato al finanziamento.
Per questo, una simulazione iniziale è fondamentale. Inserendo importo, durata e valore dell’immobile si può ottenere una prima idea della rata e confrontare più soluzioni. Oggi questo passaggio può essere fatto talvolta anche online, direttamente da sito o app, prima ancora di avviare la pratica vera e propria.
Alcune categorie di acquirenti possono inoltre beneficiare di strumenti e agevolazioni che facilitano l’accesso al credito o consentono di ottenere condizioni più favorevoli.
Per i giovani under 36, giovani coppie e famiglie numerose, per esempio, può essere importante valutare il Fondo di Garanzia per la Prima Casa. Si tratta di uno strumento pubblico che aiuta l’accesso al credito, offrendo una garanzia statale sul mutuo.
Non significa che il mutuo venga concesso automaticamente. La banca valuta comunque il merito creditizio del richiedente. Però la presenza della garanzia può rendere più semplice ottenere il finanziamento, soprattutto quando non si dispone di un anticipo elevato.
Per agevolare i giovani, inoltre, molte banche mettono a disposizione prodotti dedicati, con condizioni agevolate o riduzioni delle spese accessorie, in particolare di quelle di istruttoria.
Anche l’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica può dare accesso a condizioni più vantaggiose. Chi acquista immobili in classe energetica elevata, per esempio in classe A o B (talvolta anche C) può ottenere uno sconto sul tasso di interesse applicato. Di norma si tratta di uno sconto predeterminato, che varia dallo 0,10% allo 0,50% rispetto al Tan di un mutuo standard. Altre volte, invece, è previsto uno sconto delle spese accessorie. Spesso, infatti, le spese di istruttoria sono a carico della banca nel caso di acquisto di immobili in classe energetica elevata.
Il mutuo va monitorato nel tempo. Come?
Qualunque sia il tasso di interesse scelto, è bene ricordare che il rapporto con la banca non si esaurisce al momento della stipula. Il mutuo sottoscritto va seguito nel tempo, perché possono cambiare le condizioni personali del mutuatario, così come lo scenario di mercato. Chi ha un mutuo a tasso variabile, in particolare, dovrebbe monitorare l’andamento della rata che può modificarsi in funzione dell’evoluzione degli indici di riferimento.
Anche chi ha scelto un tasso fisso può valutare nel corso degli anni se una rinegoziazione con la propria banca possa risultare conveniente. In questi casi è possibile chiedere una revisione delle condizioni applicate al finanziamento, con l’obiettivo di ridurre l’impegno economico mensile.
Chi attraversa una difficoltà temporanea, poi, può informarsi sugli strumenti di supporto e flessibilità disponibili, come la sospensione del pagamento delle rate o l’allungamento del piano di rimborso, quando previsti. L’importante è non lasciare il mutuo “nel cassetto”: una volta sottoscritto, continua a rappresentare una componente rilevante del bilancio familiare e, come tale, richiede attenzione e monitoraggio nel tempo.
Istruttoria, perizia e delibera
Dopo l’invio della richiesta di mutuo, bisogna attendere l’esito delle valutazioni della banca. È in questa fase che l’istituto di credito avvia l’istruttoria, cioè analizza i documenti, il reddito, la storia creditizia del richiedente, l’importo richiesto e il valore dell’immobile, per valutare la fattibilità dell’operazione.
Parallelamente viene effettuata la perizia. Un tecnico valuta la casa, verifica lo stato dell’immobile e ne stima il valore. È un passaggio decisivo, perché l’istituto di credito utilizza questa valutazione per stabilire quanto può concedere a prestito al richiedente. Inoltre, dal risultato della perizia dipende anche la definizione del Loan To Value che, appunto, influisce sul tasso applicato.
Se l’esito dell’istruttoria è positivo, si arriva alla delibera del mutuo, cioè l’approvazione della banca alla concessione del finanziamento. Da quel momento si può procedere verso la stipula.
La stipula dal notaio
La stipula effettiva del mutuo avviene sempre in presenza del notaio durante l’atto di compravendita. È il momento in cui il contratto di mutuo viene firmato: da questo momento la proprietà è stata a tutti gli effetti trasferita, la banca “salda” il venditore con un assegno che copre la parte del costo dell’immobile finanziata, e l’acquirente inizia a pagare le rate mensili previste dal suo piano di rimborso.
Il notaio, in particolare, ha un ruolo fondamentale: verifica la regolarità dell’operazione, controlla la documentazione, registra gli atti e iscrive l’ipoteca a favore della banca. È il passaggio finale, ma non deve essere vissuto come una formalità. Prima della firma è bene rileggere le condizioni principali: importo, durata, tasso, rata, spese, assicurazioni, eventuali penali o costi di estinzione, modalità di rimborso.
Fase 2: dalla filiale fisica a quella digitale
Fase 2: dalla filiale fisica a quella digitale
Nonostante l’evoluzione digitale, infatti, il ruolo della consulenza resta centrale. Il modello si basa su un equilibrio tra autonomia e relazione e prevede che, anche nel processo online, l’utente sia affiancato da un consulente dedicato che lo segua lungo tutte le fasi dell’istruttoria, mantenendo un punto di contatto umano. Fondamentale soprattutto quando si tratta di una delle decisioni finanziarie più rilevanti della vita, come appunto l’acquisto della casa.
Per questo, BPER ha lanciato le cosiddette “filiali online” che si strutturano non come una semplice una replica online degli sportelli tradizionali, ma rappresentano a tutti gli effetti un nuovo modello di servizio.
Dopo aver effettuato la simulazione, quindi, il richiedente può prenotare un appuntamento con un advisor mutui dedicato, specializzato proprio nella gestione delle transazioni immobiliari, da ricontattare all’occorrenza via telefono o anche in videochiamata, per ricevere supporto non solo relativamente alle soluzioni più adatte, ma anche in tutte le fasi del percorso verso l’acquisto. Il servizio è gratuito, e il consulente resta sempre lo stesso dall’inizio alla fine del processo. Con lui, quindi, è possibile confrontare le varie opzioni di mutuo disponibili, così da scegliere quella più adatta alle proprie esigenze.
Durante l’incontro, poi, l’Advisor Mutui raccoglierà tutte le informazioni necessarie a creare un preventivo personalizzato, che il correntista poi troverà direttamente in app.
Una volta scelta la soluzione, si può procedere con la richiesta online. La compilazione è guidata e intuitiva: da app si sceglie se sottoscrivere il preventivo preparato dal consulente personale, caricando tutta la documentazione richiesta e inviando la pratica firmata senza la necessità di recarsi in filiale. L’intero processo è progettato per essere digitale, incluse le firme.
Dopo l’invio, è possibile poi monitorare lo stato della richiesta in ogni momento: il cliente riceve aggiornamenti sull’avanzamento della pratica tramite notifiche push inviate sull’app, e mantiene piena visibilità su tutte le fasi, riducendo incertezze e tempi di attesa percepiti.
I documenti necessari per richiedere un mutuo
I documenti necessari per richiedere un mutuo
Dopo la delibera si va dal notaio per la firma. L’Advisor Mutui esegue l’erogazione del mutuo con un bonifico bancario direttamente sul conto del correntista, così da permettergli di completare l’acquisto in tranquillità. La banca, infatti, durante il rogito non sarà fisicamente presente.
Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. La banca - prima di concedere il mutuo - valuta la tua capacità di rimborso delle rate, cioè il merito creditizio. Per le condizioni contrattuali ed economiche del mutuo puoi leggere il documento "Informazioni generali sul credito immobiliare offerto ai consumatori”, che trovi in Filiale o su www.bper.it sezione “Trasparenza”. Il voucher MU-TUO è valido solo per i mutui ipotecari con finalità acquisto immobiliare residenziale ed è valido fino a 6 mesi dall'emissione dello stesso, tempistica entro la quale dovrà essere perfezionato l'acquisto immobiliare. La banca - prima di emettere il voucher - valuta la tua capacità di rimborso delle rate, cioè il merito creditizio.
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