Per molte persone, e in particolare per le coppie più giovani, l'accesso al mercato immobiliare passa oggi attraverso la sottoscrizione di un mutuo: vale a dire quello strumento finanziario che permette di acquistare un immobile anche quando non si dispone subito dell’intera somma necessaria. La banca anticipa una parte del prezzo della casa e il cliente si impegna a restituirla nel tempo, attraverso un piano di rimborso composto da rate periodiche.
Proprio perché il mutuo rappresenta un impegno di lungo periodo, è importante comprenderne fin da subito il funzionamento. Conoscere le principali caratteristiche del finanziamento, i requisiti richiesti dalle banche e le diverse fasi della richiesta permette infatti di affrontare il percorso con maggiore consapevolezza.
Ecco allora che anche le filiali si trasformano, da luoghi di servizio puramente operativi, ad aree aperte di confronto e dialogo. Vengono disegnati nuovi spazi pensati proprio per favorire la consulenza e il rapporto one-to-one e nascono servizi digitali ad hoc che sfruttano le moderne tecnologie per garantire una continuità di comunicazione, anche da remoto. Il consulente, quindi, si può incontrare fisicamente, certo, ma è anche a disposizione in videochiamata o per telefono.
Una tendenza confermata anche dai dati più recenti disponibili, contenuti nell’ultima edizione del Rapporto Consob sulle scelte di investimento delle famiglie italiane (pubblicata nel 2024): il 42% degli investitori dichiara di prendere decisioni almeno in parte in autonomia, ma una quota ormai quasi equivalente (40%) si affida al supporto di un consulente finanziario o di un operatore bancario. Una percentuale addirittura in crescita negli ultimi anni (era del 32% nel 2022).
Cos'è un mutuo?
Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, di solito garantito da ipoteca sull’immobile acquistato. In pratica, la banca concede in prestito una somma di denaro al cliente per comprare, costruire o ristrutturare un’abitazione. Il cliente restituisce l’importo ricevuto attraverso rate mensili, composte da una quota capitale e da una quota interessi.
La quota capitale è la parte effettiva di debito che viene rimborsata. La quota interessi, invece, rappresenta il costo del denaro prestato dalla banca. Nella fase iniziale del finanziamento la quota interessi rappresenterà la parte più sostanziosa della rata mensile. Ma nel corso degli anni di rimborso il rapporto tenderà ad invertirsi.
Una delle prime valutazioni da fare riguarda la quota del prezzo dell’immobile da coprire con risorse proprie e quella da finanziare, invece, attraverso il mutuo. Questo aspetto, noto come valore finanziabile, è particolarmente importante perché nella maggior parte dei casi gli istituti di credito non concedono importi pari all’intero valore dell’abitazione, ma ne coprono solo una percentuale, spesso intorno all’80%. In alcune situazioni, tuttavia, grazie a garanzie aggiuntive o all’accesso a strumenti pubblici di sostegno destinati ai giovani, è possibile ottenere una copertura quasi totale dell’investimento necessario per l’acquisto.
In gergo tecnico, questo rapporto tra importo del mutuo concesso a prestito e valore della casa si chiama Loan To Value (LTV) e, spesso, è un elemento che contribuisce a definire il tasso di interesse finale. In alcuni casi, infatti, alcuni istituti di credito possono applicare tassi più alti in presenza di Loan To Value elevati, decidendo invece di premiare con un tasso ridotto i clienti che si impegnano con risorse personali maggiori.
Anche la durata del finanziamento può variare molto, ma di solito si muove tra i 10 e i 30 anni. Più la durata è lunga, più la rata mensile tende ad abbassarsi, ma il costo complessivo degli interessi aumenta. Al contrario, una durata più breve comporta rate più elevate, ma un costo totale inferiore. Questo costo totale, comprensivo di interessi, è indicato con il termine tecnico di montante.
Prima di chiedere un mutuo: fare bene i conti
Quando si decide di acquistare casa, la prima cosa da fare è capire bene quanto ci si può effettivamente permettere. La rata del mutuo, infatti, deve essere sostenibile rispetto al reddito e alle altre spese familiari. Questo significa che la spesa mensile per la casa, sommata a tutti gli altri impegni attivi (nel caso in cui, per esempio, si stiano rimborsando rate di eventuali altri finanziamenti), non deve superare in linea teorica circa il 30% massimo delle entrate, cioè dello stipendio. Nel caso di mutuo cointestato, fa invece fede la somma cumulata degli stipendi di entrambi i sottoscrittori.
Oltre alla rata, ci sono poi i costi iniziali fissi da mettere in conto. Come dicevamo, la banca copre di norma fino all’80% del costo dell’abitazione. Questo implica, quindi, che il restante 20% debba essere anticipato con risorse personali. A questa somma, poi, si aggiungono le spese di perizia e istruttoria richieste dall’istituto di credito per avviare la pratica (solitamente a carico del mutuatario), e i costi di eventuali polizze assicurative obbligatorie o facoltative. Vanno poi sostenute tutta una serie di spese fisse esterne al finanziamento. Per esempio, se l’immobile è stato acquistato tramite intermediazione immobiliare di una agenzia, va corrisposta la relativa commissione di compravendita. Va poi messa in conto la spesa del notaio e le imposte di registro obbligatorie per legge.
Il mutuo, quindi, serve a finanziare l’acquisto della casa. Ma è bene ricordarsi che non copre sempre tutte le spese collegate a una compravendita.
Fase 1: la simulazione della rata
Fase 1: la simulazione della rata
Spostare in un ambiente virtuale un processo storicamente complesso come quello della richiesta del mutuo, richiede però necessariamente una riorganizzazione dei processi, così da consentirne la gestione in larga parte a distanza. Uno degli elementi più rilevanti, quindi, riguarda la semplificazione dei passaggi non solo per chi è già cliente, ma anche per chi ancora non è correntista.
Il percorso inizia da web, dove è possibile effettuare una simulazione del mutuo in pochi minuti. In particolare, chi ha già un conto corrente può gestire tutta la richiesta semplicemente da home banking oppure da app. Il non correntista, invece, potrà effettuare la simulazione sul sito.
Inserendo alcune informazioni di base — come importo, durata e valore dell’immobile — si ottiene subito una stima della rata e una panoramica delle soluzioni disponibili. Questo primo passaggio consente di orientarsi facilmente e individuare l’opzione più adatta alle proprie esigenze.
Dalla simulazione alla richiesta
Individuato l’immobile da acquistare, definito il budget e presentata la proposta d’acquisto, si può procedere con la richiesta del mutuo.
La scelta del tasso è una delle decisioni più importanti.
Per questo, una simulazione iniziale è fondamentale. Si può effettuare direttamente in filiale. Oppure, sempre più spesso, utilizzando i simulatori che gli istituti di credito rendono disponibili online. Inserendo importo, durata e valore dell’immobile è possibile ottenere una prima idea della rata e confrontare più soluzioni.
A questo punto entra in gioco il confronto con un consulente. Qualora la banca consentisse l’avvio della pratica da remoto, direttamente online o tramite app, il cliente verrà contattato da uno specialista della filiale digitale, che fornirà supporto nelle fasi successive attraverso telefonate o videochiamate.
In caso contrario, invece, sarà necessario recarsi in filiale per presentare tutta la documentazione richiesta.
I documenti necessari per richiedere un mutuo
Il passaggio successivo consiste nella preparazione dei documenti necessari ad avviare la fase istruttoria. Come anticipato, la banca deve valutare due aspetti: la capacità del cliente di rimborsare il finanziamento e il valore dell’immobile che verrà dato in garanzia. Per questo i documenti richiesti riguardano sia la persona sia la casa.
Di solito servono prima di tutto i documenti anagrafici: carta d’identità, codice fiscale, certificato di residenza, stato di famiglia ed eventualmente permesso di soggiorno per cittadini extracomunitari.
Poi vengono richiesti i documenti reddituali. Per i lavoratori dipendenti servono le ultime buste paga, la Certificazione Unica e spesso il contratto di lavoro. Per i lavoratori autonomi e i professionisti vengono richieste le ultime dichiarazioni dei redditi, la partita IVA, l’iscrizione all’albo se prevista e la documentazione utile a dimostrare la continuità dell’attività.
Infine, ci sono i documenti relativi all’immobile: proposta d’acquisto o compromesso, atto di provenienza, planimetria catastale, visura catastale, eventuale concessione edilizia, certificazione energetica e documenti del venditore. Se l’immobile è in costruzione o frutto di ristrutturazione, possono essere necessari ulteriori documenti tecnici.
Istruttoria, perizia e delibera
Dopo l’invio della richiesta di mutuo, bisogna attendere l’esito delle valutazioni della banca. È in questa fase che l’istituto di credito avvia l’istruttoria, cioè analizza i documenti, il reddito, la storia creditizia del richiedente, l’importo richiesto e il valore dell’immobile, per valutare la fattibilità dell’operazione.
Parallelamente viene effettuata la perizia. Un tecnico valuta la casa, verifica lo stato dell’immobile e ne stima il valore. È un passaggio decisivo, perché l’istituto di credito utilizza questa valutazione per stabilire quanto può concedere a prestito al richiedente. Inoltre, dal risultato della perizia dipende anche la definizione del Loan To Value che, appunto, influisce sul tasso applicato.
Se l’esito dell’istruttoria è positivo, si arriva alla delibera del mutuo, cioè l’approvazione della banca alla concessione del finanziamento. Da quel momento si può procedere verso la stipula.
La stipula dal notaio
La stipula effettiva del mutuo avviene sempre in presenza del notaio durante l’atto di compravendita. È il momento in cui il contratto di mutuo viene firmato: da questo momento la proprietà è stata a tutti gli effetti trasferita, la banca “salda” il venditore con un assegno che copre la parte del costo dell’immobile finanziata, e l’acquirente inizia a pagare le rate mensili previste dal suo piano di rimborso.
Il notaio, in particolare, ha un ruolo fondamentale: verifica la regolarità dell’operazione, controlla la documentazione, registra gli atti e iscrive l’ipoteca a favore della banca. È il passaggio finale, ma non deve essere vissuto come una formalità. Prima della firma è bene rileggere le condizioni principali: importo, durata, tasso, rata, spese, assicurazioni, eventuali penali o costi di estinzione, modalità di rimborso.
Fase 2: dalla filiale fisica a quella digitale
Fase 2: dalla filiale fisica a quella digitale
Nonostante l’evoluzione digitale, infatti, il ruolo della consulenza resta centrale. Il modello si basa su un equilibrio tra autonomia e relazione e prevede che, anche nel processo online, l’utente sia affiancato da un consulente dedicato che lo segua lungo tutte le fasi dell’istruttoria, mantenendo un punto di contatto umano. Fondamentale soprattutto quando si tratta di una delle decisioni finanziarie più rilevanti della vita, come appunto l’acquisto della casa.
Per questo, BPER ha lanciato le cosiddette “filiali online” che si strutturano non come una semplice una replica online degli sportelli tradizionali, ma rappresentano a tutti gli effetti un nuovo modello di servizio.
Dopo aver effettuato la simulazione, quindi, il richiedente può prenotare un appuntamento con un advisor mutui dedicato, specializzato proprio nella gestione delle transazioni immobiliari, da ricontattare all’occorrenza via telefono o anche in videochiamata, per ricevere supporto non solo relativamente alle soluzioni più adatte, ma anche in tutte le fasi del percorso verso l’acquisto. Il servizio è gratuito, e il consulente resta sempre lo stesso dall’inizio alla fine del processo. Con lui, quindi, è possibile confrontare le varie opzioni di mutuo disponibili, così da scegliere quella più adatta alle proprie esigenze.
Durante l’incontro, poi, l’Advisor Mutui raccoglierà tutte le informazioni necessarie a creare un preventivo personalizzato, che il correntista poi troverà direttamente in app.
Una volta scelta la soluzione, si può procedere con la richiesta online. La compilazione è guidata e intuitiva: da app si sceglie se sottoscrivere il preventivo preparato dal consulente personale, caricando tutta la documentazione richiesta e inviando la pratica firmata senza la necessità di recarsi in filiale. L’intero processo è progettato per essere digitale, incluse le firme.
Dopo l’invio, è possibile poi monitorare lo stato della richiesta in ogni momento: il cliente riceve aggiornamenti sull’avanzamento della pratica tramite notifiche push inviate sull’app, e mantiene piena visibilità su tutte le fasi, riducendo incertezze e tempi di attesa percepiti.
I documenti necessari per richiedere un mutuo
I documenti necessari per richiedere un mutuo
Dopo la delibera si va dal notaio per la firma. L’Advisor Mutui esegue l’erogazione del mutuo con un bonifico bancario direttamente sul conto del correntista, così da permettergli di completare l’acquisto in tranquillità. La banca, infatti, durante il rogito non sarà fisicamente presente.
Messaggio pubblicitario con finalità promozionale. La banca - prima di concedere il mutuo - valuta la tua capacità di rimborso delle rate, cioè il merito creditizio. Per le condizioni contrattuali ed economiche del mutuo puoi leggere il documento "Informazioni generali sul credito immobiliare offerto ai consumatori”, che trovi in Filiale o su www.bper.it sezione “Trasparenza”. Il voucher MU-TUO è valido solo per i mutui ipotecari con finalità acquisto immobiliare residenziale ed è valido fino a 6 mesi dall'emissione dello stesso, tempistica entro la quale dovrà essere perfezionato l'acquisto immobiliare. La banca - prima di emettere il voucher - valuta la tua capacità di rimborso delle rate, cioè il merito creditizio.
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